Eşin Rızası Olmadan Ev Satılabilir mi?
Hayır. Türk Medeni Kanunu m. 194’e göre aile konutu, mülkiyeti yalnızca bir eşe ait olsa bile diğer eşin açık rızası olmadan satılamaz, bağışlanamaz ve ipotek edilemez. Aile konutu şerhi, bu korumayı tapuya işleyen kayıttır. Şerh varsa tapu müdürlüğü rızasız satışı yapmaz. Şerh yoksa satış yapılabilir, ancak rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yargıtay 2021’den beri şerh olmasa bile rızasız satışı geçersiz saymaktadır.
- Dayanak: TMK m. 194.
- Şerh: Tapu müdürlüğüne nüfus kaydı ve ikamet belgesiyle tek başına konulur.
- Şerh yoksa: Satış iptal ettirilebilir. İyi niyetli alıcı tartışılır.
- Kapsam dışı: Yazlık, yatırım konutu, arsa ve iş yeri.
Bu Yazıda Neler Var?
Aile Konutu ve Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve aile hayatının merkezi olan evdir. Kanun bu evi diğer mallardan ayırır. Tapuda kimin adına olduğuna bakmaz. Mülkiyeti tek eşte olsa bile diğer eş bu ev üzerinde söz sahibidir.
Aile konutu şerhi ise bu korumanın tapu kütüğüne yazılmasıdır. Şerh, korumayı yaratmaz. Koruma kanundan doğar. Şerh, evin aile konutu olduğunu herkese karşı görünür kılar ve tapu müdürlüğünün rızasız işlem yapmasını engeller.
Eşin Rızası Olmadan Ev Satılabilir mi?
Cevap, tapuda şerh olup olmamasına göre değişir. Ancak iki durumda da rızası alınmayan eş korumasız değildir.
| Durum | Satış Yapılabilir mi? | Rızası Alınmayan Eş Ne Yapabilir? |
|---|---|---|
| Tapuda şerh var | Hayır. Tapu müdürlüğü işlemi yapmaz | Şerhe rağmen yapılan devir geçersizdir. İptal istenir |
| Tapuda şerh yok, alıcı durumu biliyor | Yapılabilir ama geçersizdir | Tapu iptal ve tescil davası açar |
| Tapuda şerh yok, alıcı iyi niyetli | Yapılabilir | Yargıtay’ın 2021 sonrası görüşüne göre iptal istenebilir. İyi niyet tartışması sürer |
| Ev aile konutu değil | Evet | Yalnızca mal rejimi tasfiyesinde alacak isteyebilir |
| Eş açık rıza vermiş | Evet | Rızadan sonradan dönemez |
Aile Konutu Şerhi Yoksa Satış Geçerli mi?
Bu soru uzun yıllar tartışıldı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013 tarihli kararında şerh yoksa iyi niyetli alıcının korunacağını kabul etti. Bu görüşe göre satış ayakta kalıyor, mağdur eş yalnızca tazminat isteyebiliyordu.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2021 yılında görüş değiştirdi. Yeni içtihada göre eşin açık rızası olmadan yapılan devir, tapuda şerh bulunmasa bile geçersizdir. Şerh kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Rızası alınmayan eş tapu iptal ve tescil davası açabilir. Alıcının iyi niyeti her dosyada ayrıca değerlendirilir.
Alıcının Durumunu Belirleyen Ölçütler
- Alıcının satıcının evli olduğunu bilip bilmediği.
- Evde fiilen ailenin oturup oturmadığı.
- Alıcının satıcıyla akrabalık veya yakınlık ilişkisi.
- Satış bedelinin gerçek değere uygun olup olmadığı.
- Satıştan sonra ailenin evde oturmaya devam edip etmediği.
- Alıcının basit bir araştırmayla durumu öğrenip öğrenemeyeceği.
Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?
Şerh için diğer eşin rızası veya katılımı gerekmez. Mahkeme kararı da gerekmez. Tapuda hak sahibi olmayan eş tek başına başvurabilir.
- Belgeleri hazırlayınNüfus kayıt örneği, evlilik bilgisini gösteren belge ve ikametgâh belgesi. Konutun adresini ve tapu bilgilerini not edin.
- Tapu müdürlüğüne başvurunTaşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne dilekçeyle başvurun. Başvuru e-Devlet üzerinden de başlatılabilir.
- Şerh işlenirTapu müdürlüğü belgeleri inceler ve şerhi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işler. Diğer eşe bilgi verilir.
- Alternatif yolTapu başvurusu sonuçsuz kalırsa aile mahkemesinden şerh konulmasına karar verilmesi istenir. 6284 sayılı Kanun kapsamındaki koruma kararıyla da şerh konulabilir.
Başvuru ve belgeler hakkında güncel bilgiye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden ulaşılabilir. Şerh için harç alınmaz.
Hangi Evler Aile Konutu Sayılmaz?
- Yazlık ve bağ evi: Sürekli oturulmayan konutlar kapsam dışıdır.
- Yatırım amaçlı ikinci konut: Kiraya verilen veya boş tutulan evler.
- Arsa, tarla ve iş yeri: Konut niteliği yoktur.
- Eşlerin ayrı yaşadığı dönemde alınan ev: Ortak yaşam yoksa aile konutu oluşmaz.
- Birden fazla ev: Aile konutu tektir. Ailenin merkezi hangi evse o korunur.
Bu evler eşin rızası olmadan satılabilir. Ancak evlilik içinde edinilmişlerse mal rejiminin tasfiyesinde değerleri hesaba katılır.
Eşim Benden Habersiz Evi Satmış, Ne Yapmalıyım?
- Tapu kaydını alınTapu müdürlüğünden veya e-Devlet’ten güncel kaydı alın. Alıcıyı, satış tarihini ve bedeli öğrenin.
- Tedbir isteyinEvin üçüncü kişiye yeniden satılmasını önlemek için mahkemeden tapu kaydına tedbir konulmasını isteyin.
- Tapu iptal ve tescil davası açınDava aile mahkemesinde açılır. Davalı, evi satan eş ve alıcıdır. Ev başkasına da devredilmişse sonraki malikler de davalı olur.
- Aile konutu olduğunu ispatlayınNüfus ve adres kayıtları, faturalar, komşu beyanları ve çocukların okul kayıtları kullanılır.
- SonuçMahkeme devri iptal eder ve tapunun eski hâline dönmesine karar verir. İptal mümkün değilse tazminat istenir.
İpotek, Kira ve Boşanmada Aile Konutu
- İpotek: Aile konutu eşin açık rızası olmadan ipotek edilemez. Banka kredilerinde eşin muvafakati aranır.
- Kira: Kiracı olan eş, diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı olmayan eş, ev sahibine bildirimle sözleşmenin tarafı olabilir.
- Rıza vermeyen eş: Haklı sebep olmadan rıza verilmiyorsa diğer eş hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/2).
- Boşanma davası sürerken: Evin kimde kalacağına hâkim tedbiren karar verir. Şiddet varsa uzaklaştırma ve koruma kararı ile konut tahsisi istenebilir.
- Boşanma kesinleşince: Aile konutu niteliği sona erer ve şerh kaldırılabilir. Evin değeri mal paylaşımında hesaba katılır. Bakınız boşanmada mal paylaşımı ve boşanmada ev, araba ve ziynet eşyası kime kalır.
Aile konutundaki hakların tasfiyedeki karşılığı katılma alacağı yazısında anlatılmıştır. Büromuzun çalışma şekli mal rejimi ve tasfiye sayfasında yer alır. Emsal kararlara Yargıtay Karar Arama sayfasından, madde metnine Türk Medeni Kanunu üzerinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Eşim benden habersiz evi satmış ne yapmalıyım?
Tapu kaydını alın ve vakit kaybetmeden aile mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açın. Evin yeniden satılmaması için tedbir isteyin. Evin aile konutu olduğunu adres kayıtları ve faturalarla ispatlayın.
Ev satarken eşin rızası gerekir mi?
Ev aile konutuysa evet. Tapu tek eşin adına olsa bile diğer eşin açık rızası gerekir. Yazlık, yatırım konutu ve iş yeri için rıza aranmaz.
Aile konutu şerhi satışa engel mi?
Evet. Şerh varsa tapu müdürlüğü diğer eşin rızası olmadan satış, bağış ve ipotek işlemi yapmaz.
Şerh konulan bir ev satılabilir mi?
Yalnızca diğer eşin açık rızasıyla satılabilir. Rıza haksız yere verilmiyorsa hâkimin müdahalesi istenebilir. Boşanma kesinleşince şerh kaldırılır ve ev serbestçe satılabilir.
Aile konutu şerhi nasıl konulur?
Nüfus kayıt örneği ve ikametgâh belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurulur. Diğer eşin rızası ve mahkeme kararı gerekmez. Harç alınmaz.
Şerh yoksa satış geçerli mi?
Yargıtay’ın 2021 sonrası görüşüne göre eşin rızası olmadan yapılan satış şerh olmasa bile geçersizdir. Rızası alınmayan eş tapu iptal davası açabilir. Alıcının iyi niyeti her dosyada ayrıca incelenir.
Aile konutu şerhi için zamanaşımı var mı?
Şerh konulması için süre yoktur. Rızasız satışın iptali davası da kural olarak süreye bağlı değildir. Ancak boşanma kesinleşince aile konutu niteliği sona erer.
Boşandıktan sonra aile konutu şerhi kalkar mı?
Evet. Boşanma kararı kesinleşince evin aile konutu niteliği biter. Malik eş kesinleşmiş kararla tapu müdürlüğüne başvurarak şerhi kaldırtabilir.
Av. Derya Gülseren AkgülBoşanma ve Aile Hukuku Avukatı, Osmangazi / Bursa
Bu içerik Av. Derya Gülseren Akgül tarafından hazırlanmış ve hukuki doğruluğu kendisi tarafından kontrol edilmiştir. Mesleki çalışmalarını yalnızca boşanma ve aile hukuku alanında yürütür. Bursa aile mahkemelerinde aile konutu şerhi, aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile mal rejiminin tasfiyesi dosyalarını takip eder.
Yayın tarihi: 20 Ekim 2026. Dayanak: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194 ve 1023, 6284 sayılı Kanun m. 4 ile Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 22 Eylül 2021 tarihli kararı.
Randevu
Avukata Sor
Aile konutu bir kez satıldıktan sonra geri almak uzun bir dava gerektirir. Şerh koydurmak ise bir günlük iştir. Durumunuzu Av. Derya Gülseren Akgül ile değerlendirebilirsiniz.
Danışmanlık ücretlidir. Ücretler Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir.
Cumartesi-Pazar: Kapalı
16220 Osmangazi / Bursa
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki görüş veya tavsiye değildir. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir.